L’imposta comunale sugli immobili (Ici) è un’imposta locale, gravante sui fabbricati e sui terreni agricoli ed edificabili siti nel territorio dello Stato ed istituita con D.Lgs. 504/1992.
Soggetti passivi d’imposta sono i possessori di beni immobili a titolo di proprietà o sulla base di un diritto reale di godimento quale l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, l’enfiteusi e la superficie.
Sono identificati quali soggetti obbligati al pagamento dell’imposta anche i locatari di beni immobili nel caso di locazione finanziaria (leasing), nonché i concessionari di aree demaniali.
Nel caso in cui i suddetti diritti siano vantati da più soggetti su un medesimo immobile, l’imposizione si estende pro-quota a tutti i contitolari.
Tuttavia, il Comune può autorizzare pagamenti cumulativi dell’imposta, effettuati da un contitolare anche per conto degli altri.
L’imposta viene quantificata, quindi, in funzione:
• delle caratteristiche dell’immobile;
• della quota posseduta;
•dei mesi di possesso nell’anno solare.
Precisamente, qualora il possesso del bene immobile sia iniziato o terminato nel corso dell’anno, il calcolo è commisurato ai mesi di titolarità, computando l’intero mese se il possesso è durato per oltre 14 giorni.
Soggetti all’Ici sono, quindi, tutti i beni immobili – terreni e fabbricati – siti nel territorio dello Stato, con le esclusioni sotto dettagliate:
• per ciò che attiene ai terreni, sono esclusi:
– quelli «non agricoli» (es. terreni incolti, orticelli, ecc.);
– quelli posseduti dallo Stato o da enti territoriali;
– quelli siti in aree montane o collinari ex art. 15, L. 984/1977;
• per ciò che attiene ai fabbricati e le relative pertinenze, sono esclusi (ex art. 7, D.Lgs. 504/1992):
– quelli posseduti dallo Stato o da enti territoriali;
– quelli appartenente al gruppo catastale «E» (beni del demanio);
– quelli ad uso culturale, religioso o sanitario siti in aree montane o collinari ex art. 15, L. 984/1977;
• sono altresì esclusi ai sensi dell’art. 1, D.L. 93/2008, conv. con modif. dalla L. 126/2008, i fabbricati, ed annesse pertinenze, effettivamente destinati ad abitazione principale. Tale esenzione, tuttavia, non può riguardare le unità immobiliari di categoria «A1» (abitazioni signorili), «A8» (ville) e «A9» (castelli).
Anche per le aree fabbricabili sono vigenti esenzioni d’imposta nel caso in cui siano possedute dallo Stato ed enti territoriali, ovvero siano utilizzate da enti non commerciali a fini culturali, religiosi ed assistenziali.
ALIQUOTE
L’Ici è dovuta annualmente ed è determinata applicando alla base imponibile un’aliquota fissa, stabilita da ciascun Comune entro il termine dell’anno precedente a quello di riferimento.
Secondo quanto disposto dall’art. 1, co. 169, L. 296/2006, nel caso in cui l’aliquota non venga deliberata dall’ente comunale, si applica quella in vigore nell’anno precedente. Il Legislatore ha voluto assegnare ai Comuni la possibilità di definire autonomamente l’aliquota impositiva, limitandosi a delineare un range di valori tra un minimo del 4 e un massimo del 7 per mille. Il Comune ha comunque facoltà di fissare, compatibilmente con le esigenze di bilancio, un’aliquota inferiore a quella minima. Tale possibilità è prevista dal 2009 per le unità immobiliari dotate di impianti a fonte energetica rinnovabile.
Considerato il potere di ogni Comune di regolamentare, a propria discrezione entro determinati limiti, l’applicazione del tributo in oggetto, la disciplina non si presenta uniforme sul territorio dello Stato e, pertanto, aliquote, detrazioni ed esclusioni sono diverse a seconda del territorio Comunale considerato.
BASE IMPONIBILE
La base di calcolo dell’Ici è il valore dell’immobile determinato in funzione delle caratteristiche che lo contraddistinguono.
In particolare, il valore di un fabbricato iscritto al Catasto con attribuzione di rendita è ottenuto aumentando detta rendita del 5% e moltiplicandola per i coefficienti di rivalutazione previsti dalla legge per ciascuna categoria, ovvero:
• categorie catastali «A» e «C» (esclusi «A/10» e «C/1»): coefficiente 100;
• categorie catastali «D» e «A/10»: coefficiente 50;
• categoria catastale «B»: coefficiente 140;
• categoria catastale «C/1»: coefficiente 34.
Nel caso di fabbricati classificati nella categoria «D» privi di rendita catastale, invece, la base imponibile è determinata sommando tutti i costi di acquisto e incrementativi, stratificati per anno, e moltiplicando il risultante valore per un coefficiente di rivalutazione definito ogni anno con decreto ministeriale.
Con riferimento alle aree fabbricabili, in termini generali, la base per il calcolo dell’imposta consiste nel valore venale dell’area stessa. Tale valore risulta influenzato da tre ordini di fattori, e precisamente: dall’indice di edificabilità attribuito all’area, da eventuali oneri da sostenere per rendere l’area edificabile, nonché dall’ubicazione e dai prezzi di mercato in essere per beni simili.
Infine, per i terreni agricoli la base di calcolo dell’Ici si ottiene rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicando il valore così ottenuto per 75.
Si segnala che per determinate casistiche sono previste specifiche riduzioni e detrazioni d’imposta. Per quanto riguarda, ad esempio, tutte le unità immobiliari adibite ad abitazione principale e non esenti (in quanto appartenenti alle categorie «A1», «A8» e «A9»), vige una detrazione d’imposta pari ad euro 103,29. Altro caso in cui spetta una riduzione dell’imposta è quello dei fabbricati inagibili ed inutilizzati: sulla base di idonea documentazione comprovante lo stato di fatto dell’immobile, l’imposta può essere ridotta nella misura del 50%. Infine, per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, è prevista l’applicazione dell’imposta alla sola parte eccedente il valore di franchigia (pari ad euro 25.822,84), nonché ulteriori riduzioni da applicarsi progressivamente per scaglioni al valore eccedente la franchigia.
MODALITÀ di VERSAMENTO
Come già detto, l’Ici è un’imposta locale sugli immobili, e come tale deve essere versata a favore del Comune in cui gli immobili sono ubicati (art. 10, D.Lgs. 504/1992). Il versamento può, alternativamente, essere effettuato in unica soluzione, ovvero in due rate. Quest’ultima possibilità, in particolare, è stata regolata, a seguito delle modifiche introdotte alla disciplina Ici dall’art. 18, co. 1, L. 388/2000 (Finanziaria) e dall’art. 37, co. 13 e 14, D.L. 223/2006, conv. con modif. dalla L. 248/2006.
Secondo le sudette disposizioni, la prima rata a titolo di acconto, pari al 50% dell’imposta complessivamente dovuta, deve essere versata entro e non oltre il 16 giugno di ogni anno.
Si rileva che, ai fini della determinazione dell’acconto, la base imponibile deve essere riferita all’anno in corso, mentre le aliquote e le detrazioni considerate devono essere quelle vigenti nell’anno precedente.
La seconda rata versata a titolo di saldo, invece, viene quantificata applicando alla base imponibile relativa all’anno in corso le aliquote e le detrazioni vigenti nello stesso e scomputando, dal valore così ottenuto, la somma già versata a titolo d’acconto. Il versamento del saldo deve essere effettuato nel periodo compreso tra il 1° e il 16° giorno del mese di dicembre dell’anno di riferimento.
In alternativa al versamento in due soluzioni, il contribuente può optare per un unico versamento da effettuarsi entro e non oltre il 16 giugno di ogni anno. In tal caso, nel modello di versamento dovrà essere opportunamente indicata la modalità prescelta barrando sia la casella relativa all’acconto, sia quella relativa al saldo.
Il versamento unico prevede, naturalmente, che l’imposta dovuta sia calcolata in base alle aliquote e alle detrazioni/riduzioni in essere nell’anno in corso.
Esistono diverse modalità per provvedere al versamento dell’imposta. Precisamente, il contribuente può servirsi dell’apposito modulo di versamento su conto corrente postale, approvato con D.M. 25.3.2009, ovvero può utilizzare il Mod. F24.
Quest’ultima modalità permette di compensare l’imposta comunale sugli immobili con eventuali altri crediti d’imposta.
È bene, inoltre, ricordare che i contribuenti con partita Iva che utilizzano il Mod. F24 devono effettuare il pagamento necessariamente via telematica.
Obbligo al quale non sono, invece, tenuti i contribuenti sprovvisti di partita Iva, i quali possono recarsi presso qualsiasi sportello di agenti della riscossione, banche convenzionate o uffici postali.
I codici tributo utili ai fini della compilazione del Mod. F24 sono i seguenti:
• 3901: Ici relativa all’abitazione principale;
• 3902: Ici relativa ai terreni agricoli;
• 3903: Ici relativa alle aree fabbricabili;
• 3904: Ici relativa ad altri fabbricati.
Ai fini della conformità del modello di versamento, deve, inoltre, essere indicato, nell’apposito campo, il codice catastale del Comune nel quale sono ubicati gli immobili, nonché l’anno di riferimento.
Da ultimo, inoltre, si rileva che per le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato è prevista la possibilità di avvalersi del versamento in unica soluzione nel periodo compreso tra il 1° e il 16° giorno di dicembre, corrispondendo una maggiorazione pari al 3%.
SALDO ICI
È necessario fare alcune precisazioni in merito alla quantificazione del saldo Ici. Il calcolo del saldo, infatti, non presenta particolari problematiche nel caso in cui il Comune di riferimento non abbia deliberato nuove aliquote e detrazioni d’imposta rispetto all’anno precedente e la situazione dell’immobile non sia sostanzialmente cambiata.
In questo caso, infatti, la determinazione dell’importo della seconda rata è particolarmente semplice, in quanto il contribuente è tenuto al versamento del restante 50% dell’imposta complessiva, calcolata in occasione del primo versamento.
Nel caso in cui, invece, si siano verificate variazioni nella posizione degli immobili posseduti ovvero nelle aliquote/detrazioni/riduzioni, l’imposta complessivamente dovuta deve essere rideterminata in sede di secondo versamento.
Il nuovo calcolo deve, quindi, considerare tali cambiamenti relazionandoli al periodo di tempo nel quale sono intervenuti e, dall’imposta totale risultante, dovrà essere sottratto quanto già versato con la prima rata di giugno.
Si riportano di seguito alcune fattispecie al verificarsi delle quali è necessario ricalcolare l’Ici ai fini del saldo:
• vendita o acquisto di un immobile;
• costituzione o estinzione di un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie);
• variazione della quota del bene immobile posseduta;
• trasferimento della residenza;
• assegnazione di una nuova rendita catastale all’immobile dovuta alla variazione delle caratteristiche dello stesso, anche a seguito di interventi strutturali;
• riconoscimento di un vincolo storico o artistico dell’immobile che ne modifichi la destinazione d’uso;
• dichiarazione di inagibilità o inabitabilità dell’immobile;
• acquisizione o perdita del diritto all’esenzione o all’esclusione dall’imposta.
Nei suddetti casi l’imposta dovuta deve essere correttamente rapportata ai mesi di effettivo possesso.
A titolo esemplificativo, il soggetto passivo che ha venduto il proprio immobile alla fine di febbraio 2010, doveva ugualmente versare l’acconto Ici per l’anno in corso, commisurando l’imposta ai 2/12 di quella totale (due mesi di possesso nel corso dell’anno), calcolata sulla base delle aliquote e detrazioni dell’anno precedente.
Il medesimo soggetto dovrà, quindi, provvedere entro il 16.12.2010 a calcolare nuovamente l’imposta dovuta al fine di determinare l’importo da versare a saldo. Precisamente, l’imposta dovuta verrà quantificata sempre nella misura di 2/12 dell’imposta annuale, questa volta ottenuta applicando i parametri dell’anno in corso.
L’eventuale conguaglio che risulterà dalle variazioni regolamentari apportate dal Comune dovrà essere versato a titolo di saldo.
